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中航地產大撤退:一家非典型央企的歸零之路

2019-11-14 09:45:25 來源:地產雜志 【 瀏覽字號:

10月30日,中國航空工業集團有限公司(下簡稱中航集團)旗下房地產平臺,中航善達股份有限公司(000043.SH,下簡稱“中航善達”,公司名稱變更前為“中航地產”。)披露三季報。

前三季度公司合計實現營業收入39.18億元,同比增長-2.27%;合計實現歸屬于上市公司股東凈利潤1.38億元,同比增長-83.35%。

即便是遭遇房地產流年不利,一家公司歸屬于上市公司股東凈利潤出現如此下跌也實屬夸張。

細究其業務關鍵數據——一家公司歸屬于上市公司股東的凈利潤下降速度,遠遠超過公司營業收入降幅,這一切都與其經年以來逐漸剝離房地產業務有關。

早在2010年國資委就發布文件,要求除16家以房地產為主業央企外,78家不以房地產為主業的央企,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后必須退出房地產業務。

在退出名單之上,知名央企中航集團赫然在列。而在地產行業巨大利潤的無限誘惑下,中航集團多年來遲遲舍不得松手。

2015年7月2日至8月30日,中央第三巡視組對中國航空工業集團進行了專項巡視后,進行了毫不留情的批評:“對中央房地產調控政策置若罔聞,項目開發禁而不止”,如此措辭嚴厲的批評對于一家大型央企來說無疑是給旗下房地產項目判了死刑。

從此中航集團開始其“去房地產化”道路,四年過去了,其走向告別的旅程已近尾聲。

中航地產的“更名改姓”

在被巡視組點名批評后的第二年即2016年,國務院國資委召開中央企業產業重組合作整合座談會。會上不斷針對央企重組整合進行政策吹風。

兩個月后,中航集團與保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH,下簡稱“保利地產)達成協議。中航開始了地產業務大撤退,大批量的地產項目被轉賣。

保利地產全資子公司廣州金地受讓中航地產持有的成都航逸科技成都航逸置業 、江蘇中航地產、九江中航地產、新疆中航投資股權、岳陽建橋投資、贛州中航地產七家子公司100%股權,以及贛州中航置業79.17%股權,同時保利江西受讓江西中航地產持有的南昌中航國際廣場二期項目,總價20.3億元。同時由于子公司的出售以及去房地產化,中航集團大量從事房地產項目的員工在新形勢 下不得不紛紛離職。

作為長期深耕于地產一線的中航集團老員工,似乎離開才是最好的選擇。不同企業間文化沖突在此時顯得尤為尖銳,中航集團是老牌的工業企業,其下有著沈飛,西飛等國內知名的飛機制造廠,一家以飛機制造為主業的公司,其地產項目也必然受到公司風格做派的影響,有一股工業的風格——不緊不慢,從中航善達的經營上可以看出一二,在房企爭先恐后開始高周轉模式的背景下。中航地產仍然走著自己不緊不慢的步調。

與之相比的是保利地產,在退下“招保萬金”的王座后,保利地產也開始了高周轉的經營模式。兩者的工作強度、工作內容、甚至工作性質都截然不同。習慣了大央企的一貫作風的中航善達老員工未必能夠適應新工作新節奏。

同時保利地產也對這些中航善達的老員工入職后感到棘手,畢竟兩家公司在地產業務發展水平方面相差確實有些大。

新形勢整合的離職風波中還被爆出了中航善達給出的離職方案中補償款并不能讓老員工滿意,公司準備按照“N+1”方式對選擇解除勞動合同的員工“一刀切”式的補償。

但員工要求按照新勞動法的規定進行補償。

勞動法新規規定:“勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區的市級人民政府公布的本地區上年度職工月平均工資3倍的,向其支付經濟補償的標準按職工月平均工資3倍的數額支付。以上標準要求與中航善達最終給出的補償方案相差3倍。

中房網的一篇報道這文章曾指出:中航善達深圳市的在崗職工2015年的平均工資為81034元,折合每月6753元。三倍即2萬元余元,乘以12再加1月平均工資,即約26.3萬元。

這讓一些工齡超過20年的老員工認為極為不公且拒絕接受。中航善達有員工表示,“我們把大半輩子和所有青春都獻給了公司,到頭來卻只值這么一點?”

曾有員工沖進正在進行的董事會議中向公司討要說法,一時滿城風雨,更爆出中航出售的武漢項目,當初留下的26名原中航人,至今已離職24位,其余在新公司也處處受到排擠。

如此大規模的資產剝離對中航善達的影響不僅表現在員工中,在資本市場上更是一覽無遺。

雖然公司2016年年報營業收入出現大幅度增長,從2015年的55.18億元增長到了63.22億元,但這8.04億元的收入增長均來自于出售子公司。雖然“賣身”實現公司業績短期內增長,但隨著戰略大調整公司主要財務指標必受影響。

2017年,中航善達的剝離還在繼續,公司相繼完成了中航城置業(上海)有限公司100%股權和子公司持有的深圳市深越聯合投資有限公司27%股權出讓給中航善達的長期合作伙伴深圳市卓越不動產投資有限公司 。

2016年出售大量資產的后遺癥開始顯現,中航善達2017年利潤總額同比下降12.30%,約為2.6億元;歸屬于母公司所有者凈利潤約為1.5億元,同比下降6.74%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤則約虧損3.83億元,虧損同比擴大。

2018年5月11日晚間,中航地產發布公告,鑒于公司實施重大資產重組,主營業務已發生變更,未來公司戰略將聚焦物業資產管理業務,董事會同意將公司名稱由“中航地產股份有限公司”擬變更為“中航善達股份有限公司”。公司的財務收入中房地產開發項目的收入已經腰斬,而公告中涉及的物業資產管理業務項目的收入并沒有為其撐起一片新的天空。

2018年年報顯示,更名后的中航善達實現營業收入66.56億元,同比增長12.94%,歸屬于母公司所有者凈利潤 8.57億元,較上年同期增長 468.84%。

然而,業績增長背后——仍然是通過出售房地產開發項目獲得了財報數據的短暫性回光。

這一年中,中航善達又出售了惠東項目和貴陽項目,并完成上海天盛廣場項目工商變更和資產交割,全年共實現投資收益 12.4 億元。

盡管出售項目讓企業似乎收益頗豐,對年報起到修飾潤色作用。但扣除非經常性損益后,中航善達的凈利潤僅為-1.5億元。

在8.57億元的總利潤中地產業務凈利潤為6.81億元,物業管理業務僅實現凈利潤1.64億元。

轉型的第一年我們似乎不能要求太高,畢竟一家企業巨輪從地產到物業轉向需要調度時間。

但后面的日子里,中航善達的優質資產出售完畢后,母公司中航集團其他地產項目的出售似乎陷入僵局,如燙手山竽。

2019年6月3日,中航集團另一家子公司中航里城(香港)有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權,轉讓底價22.8億元。該項目第一次掛牌已流拍告終,又于6月10日二次掛出。

然而轉讓并不順利——來咨詢的人偏多,但繼續跟進的人很少。為能順利出售項目,中航集團修改了其中一條細則,對擔保方的要求從600億元降到500億元,盡管如此但后續似乎仍不順利。

更早之前,中航系的另一家子公司中航國際控股(00161.HK,下簡稱中航國際)旗下廣東國際大廈實業有限公司(下簡稱“廣東國際”)掛牌一年無人問津,最終迎來了信息披露結束日。在公示期內廣東國際實現營業收入1.49億元,營業利潤和凈利潤分別為-568.11萬元和-569.7萬元。

中航善達券商代碼為000043,這數字顯示出了其上市時間之早,其屬于有股票市場后的第一批上市房地產行業公司。作為中航集團的主要地產平臺,與其他“同門兄弟”相比,中航善達地產項目除裁員風波外的出售還算順利,受益于此還迎來了一波業績增長。

物業轉投招商“門下”

在失去了地產這個“聚寶盆”后,中航善達有了新的動向:今年4月15日,招商局蛇口工業區控股股份有限公司(001979.SH,下簡稱“招商蛇口)發布公告,公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際持有的A股上市公司中航善達22.35%股份,以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份,自此,招商蛇口將成為中航善達第一大股東。

招商蛇口大股東立下了“小目標”,承諾在2019-2021年扣非后歸母凈利不低于1.59億元、1.89億元、2.15億元,勢將扭轉中航善達長期以來的虧損。

根據招商蛇口和中航善達二者年報可知,截至2018年年底。招商蛇口旗下在管物業逾500個,服務項目面積超7500萬平方米。中航善達旗下在全國物業管理項目共523 個,管理面積約5307 萬平方米。將中航善達的在管面積合并之后,招商物業的服務面積將接近1.3億平方米。憑借整合優勢,中航善達有望成為A股物業管理第一股。

招商蛇口進入后,在兩大央企加持下,中航善達開始發力。

今年第三季度,公司實現扣非后歸母凈利潤為0.44億元,同比大幅增長424.39%;前三季度的扣非后歸母凈利潤為1.23億元,同比增長17.56%,證明公司目前的主業物業板塊經營效益保持良好。

同時今年上半年獲簽6億元的物業管理合同后,三季度公司先后中標臺東高速收費、后勤服務、湖南美術館、天津周大福金融中心、北京大興機場南航基地等大型重點項目。

中信建投認為:招商物業過去幾年利潤表現雖然差強人意,但招商物業在管項目大多位于一二線城市,具有深厚的社區增值服務挖掘空間和可觀的待交付面積。中航物業在管的機構類物業,雖無可觀的利潤率與社區增值服務可能性,但有著收入、利潤率穩定,競爭相對不激烈的優勢。兩者結合后憑借其在機構類物業的管理經驗,未來的內生增長動力依舊強勁。

雖然“去地產化”給公司帶來了沉重打擊,但中信建投、東北證券、天風證券,三家券商發布研報表示對其未來的看好,都給出了“買入”評級。

11月7日晚間,中航善達發布公告稱,公司全稱擬更名為招商局積余產業運營服務股份有限公司,公司原證券簡稱“中航善達”變更為“招商積余”,原證券代碼“000043”變更為“001914”。

對于名稱的變更公告中還給出了解釋,“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來的剩余財物和資產,“積余產業運營服務”意為對存量資產的管理、運營及服務等,“積余”之意契合公司的戰略及業務發展定位。

“積余”與招商局集團及中國房地產行業有著悠久的歷史淵源。招商局集團的前身是創立于1872年的輪船招商局,其于1914年2月實行航產分業,成立“積余產業公司”。

至此,中航已完成了“退出房地產”的政策任務,且退的那是一干二凈,而招商蛇口卻由此得到A股物業平臺。

截至10月27日,今年宣告破產房企已達408家。即使在最好年份,房地產企業倒閉的一年也幾百家。事實上,這個行業一直都有自己優勝劣汰的衍生軌跡。

而在當前融資渠道收窄,監管越發嚴格的新土壤下,行業如何進行理性的結構化調整,以及中長期調控機制的建立似乎更應放在政府關心的盤子里。

業內有一個房企存活二八定律:即中國未來將只有20%的開發商活下來,80%的會死掉。回頭看,目前國內開發商10多萬家,即使淘汰掉80%,還有2~3萬家企業,中國仍然是全球開發商數量最多的國家。

通過市場之手再次重新調整資源配置,讓上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒,并不是一件壞事。


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