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“舊改”接棒“棚改”,一個房價“破局”的開始

2019-07-01 11:10:13 【 瀏覽字號:

眾所周知,隨著19年棚改的逐步落實,這個影響了樓市的重要因子逐步退出歷史舞臺。大家也都在不停猜測,樓市后續將會有怎么的走向?

沒想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。

01樓市即將進入“舊改”

近日,國常會上釋放出來一則消息。推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件,即“舊改”。

“舊改”接棒“棚改”,一個房價“破局”的開始

要加快改造老舊社區,需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人;

重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施;

促進住戶戶內改造,并帶動消費;

創新投融資機制,鼓勵金融機構和地方積極探索……

言辭之間,輕描淡寫。寥寥數語,卻藏著不少事兒。

首先是規模。國常會上明確表示,這是一項全國范圍開展、涉及上億人的大工程和大戰略。

住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改,全國共有老舊社區16萬個,建筑面積約40億㎡。


其次是資金。如此龐大的改造規模,那必然需要考慮資金的問題,那么一共需要多少資金呢?

這次國常會上沒有提,但今年3月份,國務院參事仇保興曾提到了一個數字:

初步估算老舊社區改造的總投資額可高達4萬億。


再次是力度。大多數人眼中的“舊改”,類似于城市的“亮化工程”,如外立面的翻新。但是文件中明確指出,不止這么簡單。

這一次,明確提出了老舊社區的改造,不僅是外立面的翻新,更重要的是水電氣路、光纖、管網的全面改造,還要給多層加裝電梯,給老社區配建停車設施、養老設施。


這些升級改造,都直指老社區的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設施陳舊……

最后是金融。這次在文件中,明確提到了金融工具的創新。

總的來說就是,40億㎡改造規模、上億居民覆蓋、4萬億資金投入、金融工具加持、從內到外的全面升級……“舊改”確實是一項一舉多得的改變中國城市的計劃。

02為什么要舊改

回顧會議中第二條內容提到,“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可以加裝電梯,配置停車設施,促進住戶戶內改造并帶動消費。”

這段話透露出了此次舊改的意圖就是,通過老舊小區改造升級拉動有效基建投資和消費需求。

左手基建,右手消費。一項舊改工程就包含了國民經濟三駕馬車中的兩架(投資,消費)。

①首先,拉基建可以帶動投資,穩定就業。

按照上文了解到規模和投資來看,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。

目前,一些省份已公布了今年的改造目標,比如河北省今年將改造老舊小區2779個;安徽省計劃改造老舊小區523個,投資估算約25億元。

②其次,拉動內需,刺激增長。

對比棚改來說,老舊小區的改造項目投資周期很短,一般半年之內就能完成,邊際效應明顯,資金周轉很快,能迅速轉化為消費能力。

比如說,小區建了停車位,就可能刺激居民汽車消費;小區周邊多幾個便利店或者便民市場,也能刺激居民平時多花錢改善生活;而且看到整個小區室外工程都在改建,也可能會刺激居民對室內進行重新裝修。

不得不說,這項政策一箭雙雕。

03舊改與棚改的區別

簡單來說,棚改就是拆遷,舊改就是翻新。

具體說來:

1、實施方式:舊改是小修小補,棚改是大拆大建;

2、補償條件:舊改沒有補償,棚改給錢給房;

3、誰來出錢:舊改由地方財政、金融機構或者集資來推進,棚改由國開行出錢地方貸款獲得資金。

這兩者最大的不同,就在于棚改更加側重于去庫存而拉動房地產增長,而此次舊改則更加側重于拉基建而促需求。

04資金來源問題

首先全國有5000億元住房公共維修基金,可能成為重要的資金來源。但是對比規模如此龐大的“舊改”來說,無異于是杯水車薪。

若全部依靠,或者大部分靠政府財政投入,那必然會對地方財政產生巨大的壓力。

就如前文提到,進行這么大的工程,將來肯定是要動用金融工具的。就像當年為了棚改,央行特別設立了PSL貸款,而動用4萬億投資的舊改工程,想必也會有一種新型的金融工具產生。

“舊改”接棒“棚改”,一個房價“破局”的開始

但這其中是如何作用的,機制又是如何運轉的。目前并沒有相應的試點可以參考。“棚改”中開發商是拿地者和建設者,那相應的“舊改”中開發商是否也會扮演一定的角色?運用市場化方式吸引社會力量參與,將會是后續解決資金問題的重點。

05對房地產市場產生影響

說了這么多,大家最關心的一個問題,還是“舊改”是否會像“棚改”一樣,對房價產生影響。

一定會!

但這個影響,不會像“棚改”一樣,引發房價的劇烈波動。實際上“舊改”可以在一定程度上緩解居民住房的改善性需求。

要知道老舊小區居民除了對住房面積有更新的需求外,其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過改造來實現。

“舊改”接棒“棚改”,一個房價“破局”的開始

無論是改造水電煤氣,還是加裝電梯停車場,具有交通、醫療乃至學位優勢的老破小,在“舊改”的加持之下,都會明顯提升老舊小區外在形象和居住質量,自然會帶動“老破小”估值的提升。

以前說買“老破小”是坐等拆遷,但是現在“老破小”在政策的加持下,真的可以入手。但是如果想投資的話,還請三思。

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